中国房地产真的是政策驱动的产业吗?

冯仑风马牛
  新加坡是一个‘城市国家’,随着人口的不断增长和收入的不均等,两极分化的需求给土地资源紧张的新加坡带来很多问题,国家经济的增长也面临着有限的资源和持续发展之间的矛盾带来的挑战。在这种情况下,新加坡政府用几十年的时间,科学规划出了一套理性有序的解决办法,使得国家经济保持高速发展,同时保证居者有其屋,更促进了房地产业的强劲发展。
  对于中国这样尚不成熟的房地产市场,居高不下或饱受打压的房价都不利于产业的成长和成熟,作为一个华人占总人口超过 70% 的亚洲国家,新加坡的城市发展经验,特别是在人口密度超过中国大陆的情况下,解决住房问题、城市发展中的规划建设问题,以及发展房地产的经验,都值得我们特别关注。
  8 月 1 日,由新加坡国立大学城市与地产研究院主办、风马牛传媒协办的‘中新对话论坛’上,冯叔与新加坡国立大学城市与地产研究院院长程天富、仁恒置地董事长钟声坚、盛裕控股集团国际业务总裁张永昌、青建地产(南洋)集团有限公司执行董事及总经理李俊,针对‘洞见中国房地产市场的未来’这一主题展开了讨论和交流。
  钟声坚:政府是没有办法帮老百姓理财的
  钟声坚
  仁恒置地董事长
  程天富:首先我想先从钟先生开始吧,问一下‘房地产不是拿来炒的,是来住的’对中国房地产市场的一些影响。
  钟声坚:我是一个房地产的‘老兵’,二三十年来在中国的房地产,我好像一个人从上面被抓住头发,在水缸里面拉上拉下,没有停止过。所以说企业家在这种背景要怎么做生意?从我个人来说,防守同进攻同步。
  政府很多话很难去解读,也很难去理解。听政府的话,听领导的话,我想也不一定正确。1997 年香港金融风暴过后是负资产,中国领导人也很担心,说深圳炒房地产要小心,香港的今天就是你们的明天。
  钟声坚先生在论坛上进行主题演讲
  有领导发话说,中国房产价格的调控还远远没有到它的预期。那个时候上海的房产大概在 3000 块左右(每平米),现在是 5 万块(均价)。所以今天来总结,政府其实是没有办法帮老百姓理财的。
  老百姓要怎么投资,喜欢买什么样的房子,他自己有理财的方式,政府作为责任要把控,但是有一些是操心太多了。今天你问我对新出来的这个政策怎么感受,其实我已经麻木了。我能够同大家分享的是,看这个区域有钱人多的,这个区域的投资可能会好一点,这个区域的有钱人往外走,我们就不会进去,大概是这样。
  冯仑:中国住宅市场存在很多不确定性
  冯仑
  御风集团董事长
  程天富:谢谢钟总的见解,冯总对这个问题怎么理解?从宏观角度看,最近的中美经贸战对房地产有没有什么影响?
  冯仑:刚才钟总讲的这个过程我也是感同身受。因为大陆房地产其实都主要在住宅。住宅的价格第一次调控是 1993?年,那个时候北京不到 3000 块钱一平米。
  去年一年中国五级政府从中央到县,发给关于房地产调控的文件有 500 多个。所以我已经麻木,也不太看这些东西了。从我们的经验来看这个市场,就住宅而言,我们大概有几个因素看做和不做,好和不好。
  冯叔在论坛上进行主题演讲
  第一个是人口增加还是减少。比如北京去年减少了几十万人,今年可能要减少更多,所以北京市就不太敢进去。深圳现在人口超过北京了,每年进到深圳的人都是收入很高,而且深圳的市场环境、创新都是全国最好的。东北现在一年跑出来 200 万人,所以投资就不能到东北。
  第二个因素是城市的规划、空间结构、交通这些因素,比如北京总体是下降,CBD 还是在涨价的。这就要围绕着具体的点,看人口聚集的变化。很多城市空间结构都确定了,市场的细节也都确定了,原则上也不用太多去往里头冲了。
  第三个就是整个经济的成长,就业的成长,收入的成长。因为在中国很多城市经济成长非常缓慢,虽然人口也在增加,但就业没有太多增长,收入也没有增长。改善需要主要靠就业收入的增长,这部分也是需要很关注的。
  影响到住宅很大的一个因素就是心理预期,现在影响到大陆的负面预期比较多,汇率问题,经济是不是持续增长的问题。另外政府对住宅的政策,现在的干预造成制度成本巨大增长。
  论坛现场
  跟新加坡来比,新加坡从组屋政策到现在,四五十年没有改变。但大陆 20 年房改,从九十年代年开始,试过美国的方法,什么都卖,一切都靠市场;也试过新加坡的方法,政府经济适用房政府管,产生了差不多十几二十个产品解决中低收入(住房问题);最近几年叫房住不炒,就像德国一样,房子只能拿来住,不能够去盈利,赚的钱也要交出来。
  市场的客户是稳定的,我们能够计算出这个市场,法规是持续稳定透明,而且预期是很长期的,我们就能算。现在我们只能叫做押赌,但不能算。从这个角度来看,中国大陆未来的住宅的确是特别多不确定性。而且前面赚了钱的人是不是最后钱能装到口袋也都不知道。所以最近投资本土的企业,投资也比较慎重。
  张永昌:房企在科技方面接受比较慢
  张永昌
  盛裕控股集团国际业务总裁
  程天富:谢谢冯总。刚刚提到城市规划,交通设施,基础设施是非常重要的,盛裕控股集团在中国也参与了非常多的城市规划跟咨询方面的项目,请总裁跟我们分享一下,就目前来说我们面对的数字革命跟共享经济的前提下,在中国对于城市规划会带来哪一些挑战性。
  张永昌:盛裕集团其实是由新加坡两个不同的机构组成的,一个是盛邦,一个是裕廊,盛邦是以前新加坡建屋发展局的一部分,所以在城镇化、城镇的规划等方面有很多年的历史,裕廊镇管理局是新加坡工业地带的一个开发商管理者,在工业地带的理念,项目也是相当多。
  高科技或者新科技的诞生其实是我们非常关注的一个问题,我觉得房地产和建设行业这一类的企业在科技方面接受能力是比较慢的。很多高科技在其他行业都有了很大的颠覆,可是在房地产方面反而是少了一点。
  程天富在论坛现场
  有很多新的高科技我们有时候会看得眼花缭乱,所以我想分几个大块来说。首先一块是软体方面的创新,就是所谓的建筑信息模型(Building Information Modeling, BIM),这个其实在 70 年代 80 年代已经有,就是把建筑师,工程师的图纸数码化放在电脑上面。十多年来对这个行业有一定的作用,可是还不能够达到它预期的效果。
  现在这个时代,电脑计算能力增加,数据传输能力增加,加上未来 5G 的到来,我觉得在这方面会有很大的变化。以后我们所做的一些设计图纸可以在很快的速度从一方传到另一方,在整个内部设计的效率方面会有很大的作用。尤其对我们这类设计公司,是非常重要的一环,我们必须争取这方面的改进,增加内部的生产力。现在又有 AR(Augmented Reality,增强现实),虚幻现实这种高科技东西,让客户看到满意之后才真正做具体的事情。
  第二种创新是在建设方面的创新,包括了新的建设方案,新的材料,尤其是对空气污染有用的一些材料,对发电或者能量有节省功能的材料。还有机器人的发明,机器人在建筑方面可以提到很高的效率,一些可以穿在身上的机器对建筑工人的效率生产都会有提高。
  张永昌在论坛现场
  第三种是智慧城市,智慧城市包括了 IOT(The Internet of Things,物联网),用大数据分析反馈到各个地方,做适当的反应。又可以利用机器人和人工智能,在无人的状况下做出适当的反应。
  我觉得最有影响力的可能就是无人驾驶的汽车和无人飞机,因为这两个发明对整个城市的运作会有相当大的影响,如果有无人驾驶汽车,道路的设计完全不一样,可以减少很多的道路。加上共享经济,比如滴滴出行,又可以减少停车位的设计。在建筑,设计层次方面,可以有完全不同的想法。这个目前还不能完全看清楚,可是我觉得我们的团队必须非常关注这一类型的新发明,以准备后来要怎么设计一个城市,怎么设计建筑等等。
  当然还有另一种创新,第四种创新是跟房地产比较有关的,就是在网上成立的一些平台,不管是买卖房地产的平台或者租赁的平台,有了共享经济。在中国就有途家民宿,还有优客工厂等等,这些都是在网上创新的模式,对房地产的买卖和租赁都会有很大的影响。
  李俊:外国房产商更善于‘赚小钱’
  李俊
  青建地产(南洋)集团有限公司执行董事及总经理
  程天富:谢谢张总裁,青建地产集团在新加坡落户相当多年了,现在开始参与公寓市场房地产开发项目,对新加坡房地产跟中国房地产市场都非常了解,我们作为新加坡的中国开发商,可以听听李俊先生对这两个市场的见解跟看法。
  李俊:我在中国做房地产 10 年,在新加坡 11 年,我跟老兵和前辈相比,是绝对的新人。我以一个外国房地产商的角度来看一下中国、新加坡这两个地方。第一个其实大家都很清楚,中国的 FAS(船边交货:Free Alongside Ship)体量是非常巨大的,这两边的市场容量、体量差距是非常悬殊的。
  刚才像冯总所提到的,中国经过前面 30 多年的快速发展,住宅开发的部分是中国房地产主要的利润来源,主要的形式。在经过一段这么高速发展之后,进入到了后房地产发展时期。对于新加坡这种国家来说,已经很长时间没有经历过这么高速的发展了,也没有这么大体量的城市化过程。
  李俊在论坛现场
  外国房产商更善于‘赚小钱’,包括普罗斯,新加坡的凯德,都比较擅长于做持有性的资产,持有性的物业。赚的钱实际很少,相对来说,但是是一个长久的收益,所以在思维运作模式这方面其实有很大的区别。
  再一个就是中国和新加坡在整个的法律环境和思维意识上有很大不同。刚才钟总有讲,在中国很多时候你不可以听,但在新加坡一定要听,听政府的。我刚来新加坡拿的第一个项目在新加坡的榜鹅区,很乡下的地方。那个时候榜鹅的房地产销售价格和市区的价格差接近 4 到 5 倍的样子。我们当时很简单,既然政府在推榜鹅,我们就去榜鹅。那现在就差 2 倍多一点。
  我觉得新加坡政府对于整体的规划,还有对于未来的经济前景,其实非常严谨,对未来可预测性很强。在新加坡的 11 年,我跟我的股东每次汇报回报率,什么时候该把钱还给你、什么时候可以赚多少钱,到现在 18 个项目还没有失手过,全都是比预测高一点。
  我们是跟着新加坡政府,它的政治经济非常稳定,非常正向,我们赚的没有太多暴利,但是很稳定,比较轻松。

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